Инвестирование в REIT-фонды: особенности, достоинства и возможные риски

Инвестирование в недвижимость по праву считается наиболее надежным способом вложения средств. На фоне снижения спроса на недвижимость и арендных ставок многие инвесторы предпочитают использовать более продвинуты инструменты. Одним из актуальных способов вложения в недвижимость являются REIT-фонды. Такие компании позволяют вкладываться в любые сектора недвижимости, в том числе и зарубежном.

Что такое REIT-фонды

Это компании, специализирующиеся на продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости, а также приобретении ипотечных ценных бумаг. Подобные фонды недвижимости устроены по принципу паевых инвестиционных фондов с той разницей, что инвесторы вкладывают свои средства не в покупку или строительство, а приобретают акции фонда, которые могут продать в любой момент. При этом регулярный доход инвестора составляют дивиденды. В сравнении с другими способами инвестирования в недвижимость, инвестирование в REIT-фонды позволяет частным инвесторам заработать, не покупая недвижимость, а это значит, что стартовать можно и с небольшим стартовым капиталом.

REIT-фонд может воспользоваться льготой в части освобождения от налога на прирост капитала, но для этого он должен отвечать определенным требованиям, в частности:

• 75% активов фонда должны составлять объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги;
• не менее 75% дохода должно формироваться за счет связанных с недвижимостью активов;
• как минимум 90% дохода должно идти на выплату дивидендов инвесторам.

Классификация REIT-фондов

Подавляющее большинство REIT-фондов сформированы по принципу долевого участия. Они вкладываются в приобретение объектов недвижимости, сдают их в аренду и таким образом получают доход.

Вторую категорию составляют фонды, специализирующиеся на покупке ипотечных ценных бумаг, в частности закладных у банков. При этом доход фондов складывается из процентных платежей по бумагам.

Существуют еще гибридные (смешанные) REIT-фонды, активы которых составляют как объекты недвижимости, так и закладные, а их доход состоит из арендных и процентных платежей.

В узком секторе недвижимости классификация REIT предусматривает разделение на фонды, инвестирующие в:

• офисные здания и прилегающие к ним территории;
• производственные и промышленные площади;
• коммерческие объекты;
• базы отдыха и отели;
• апартаменты различного назначения;
• медицинские учреждения и лаборатории;
• лесные угодья;
• помещения для размещения серверов;
• культурные объекты;
• различные по назначению объекты недвижимости одновременно.

Достоинства REIT-фондов

На сегодняшний день REIT-фонды как самостоятельная форма владения и управления недвижимостью узаконена в 37 странах мира, а это хороший вариант для выхода за границы привычного инвестирования.

Если говорить о преимуществах REIT-фондов, то здесь важно выделить следующее:

• REITинтересны в плане диверсификации широкого инвестиционного портфеля благодаря тому, что работают с недвижимостью по всему миру;
• высокая доходность за счет особого статуса фондов. По акциям REIT инвесторы могут получать большую прибыль нежели по акциям или облигациям компаний, не связанных с сектором недвижимости;
• надежная защита от инфляции за счет того, что активы фонда мало подвержены динамике рынка и не зависят от иных активов. В то время как другие инвесторы несут убытки, инвестирующие в REIT, получают прибыль. Такая картина, например, наблюдалась в 2008 году, когда вся мировая экономика находилась в глубоком кризисе.
• хорошая ликвидность. В данном случае ликвидность активов REIT определяется тем, что продать акции фонда намного проще и быстрее, чем реализовать физическую недвижимость или ее часть в форме пая.

Оценка и выбор REIT- фонда

При оценке и выборе исходить следует из того, что REIT по сути обычная компания, а значит ориентироваться нужно на показатели ее деятельности. И вот на какие из них целесообразно опираться:

• поток денежных средств от операций фонда (FFO), равный сумме показателей чистого дохода и амортизации. Это основной показатель, который рассчитывается по данным отчета о прибыли и убытках;
• поток средств от операций на одну акцию (мультипликатор FFO/S) в сравнении с предыдущим периодом. Зависимость дивидендов от этого показателя прямая. Если мультипликатор увеличивается, увеличиваются и дивиденды. При этом уменьшение показателя говорит либо об уменьшении потока средств, либо об увеличении числа акций;
• мультипликатор P/FFO. Данный показатель используется для сравнения фондов. Считается, что чем ниже соотношение, тем выгоднее акции фонда. Объективности ради стоит отметить, что сравнивать нужно фонды, работающие в аналогичных секторах.

Как инвестировать в REIT

Инвестирование в REIT-фонды представляется одним из простейших способов вложения средств, так как не требует от инвестора самостоятельного анализа рынка и формирования инвестиционного портфеля. Все вкладываемые в покупку акций средства находятся в доверительном управлении, поэтому инвестору остается лишь найти американского или иного зарубежного брокера, открыть счет и приобрести акции.

REIT привлекательны еще и тем, что не требуют от частного инвестора большого капитала. Всего несколько десятков или сотен долларов, и инвестор может стать счастливым обладателем зарубежной недвижимости. Из вариантов инвестирования в REIT отметим:

• покупку REIT на NYSE, то есть на Нью-Йоркской фондовой бирже;
• покупку REIT через ETF, то есть биржевой инвестиционный фонд. В нашей стране аналогом ETF (форма коллективного инвестирования) являются ПИФы.
• покупку акций на Санкт-Петербургской бирже.

Риски и недостатки

Сразу отметим, что вложение средств в единственный актив сопряжено с большими рисками, поэтому специалисты рекомендуют собирать портфель из различных инвестиционных инструментов. Но если инвестор решил остановиться именно на REIT, разумнее купить ETF, включающий до нескольких десятков или сотен акций различных REIT-фондов.

В остальном, если сравнивать REIT-фонды с акциями компаний и облигациями, то в первом случае риски примерно равны, во втором — такая инвестиция будет рискованнее, так как облигации традиционно считаются более надежным способом инвестирования. Из явных минусов можно выделить:

• необходимость тщательного анализа при выборе REIT. Так как инвестор в действительности покупает акции, важно оценить показатели деятельности фонда, а таковые, к слову сказать, не всегда положительные;
• комиссия за управление и возможно плата за право вложиться в фонд;
• необходимость уплаты налогов. В данном случае так как речь идет о зарубежных фондах, налог с дохода весьма внушительный. К примеру, если фонд зарегистрирован в США, инвестор должен будет отдавать 30% дохода, а при отсутствии формы W-8BENеще и 13% НДФЛ (применительно для граждан РФ).

Опубликовано: 16 апреля, 2022