Какую квартиру купить для инвестиций: критерии, на которые важно обращать внимание для выгодного вложения средств

Инвестиции в квартиры, как и в недвижимость в целом – одно из наиболее перспективных направлений. И в пользу этого тезиса немало аргументов. Во-первых, цена квадратных метров растет, а значит частный инвестор может заработать на разнице в стоимости. Во-вторых, жилье особенно в таких крупных городах как Москва, СПб, Краснодар, Сочи пользуется спросом у арендаторов, а это уже стабильный дополнительный заработок.

Роберт Кийосаки про инвестиции в недвижимость говорит как о длительной стратегии с минимальными рисками. При этом он не исключает возможности инвестирования за счет кредитного плеча, главное понять, какую квартиру лучше купить для инвестиций.

Инвестиции в квартиры выгодно: 6 практических советов по выбору активов

Актуальность данного способа сохранения и приумножения средств не уменьшается с годами, поэтому и в 2022 году этот вариант можно рассматривать инвесторам с разным уровнем капитала.

Сегодня существует 2 основных способа инвестирования в жилую недвижимость: аренда и перепродажа. При этом инвестор может заниматься инвестированием самостоятельно или доверить свои средства инвестиционному фонду. Остановимся на первом варианте и рассмотрим наиболее важные критерии, которые помогу понять, какую квартиру купить для инвестиций.

Анализ рынка и цен

Полагаться на интуицию или советы знакомых в таких вопросах нельзя. Если вы намерены вложить деньги в покупку перспективной жилой недвижимости, для начала нужно получить максимум информации о застройщике и возводимом им объекте. Надо сказать, что новостройки все-таки предпочтительнее вторичного жилья. Этот сегмент сейчас бурно развивается и поддерживается государством.

Проанализировать ситуацию на рынке недвижимости помогают профильные форумы, телеграмм-каналы и специализированные сайты. На таких ресурсах можно не только получить интересующую информацию, но и задать конкретные вопросы. В каждом регионе функционируют свои форумы, участники которых намереваются приобрести недвижимость или уже приобрели. К примеру, для получения информации о московской недвижимости инвесторы используют форум «Домкад». Существуют группы в соцсетях и форумы жильцов отдельных комплексов, где можно получить информацию, что называется из первых уст.

Анализ динамики цен на недвижимость при инвестировании в квартиры не менее важен, так как помогает определить целесообразность вложения средств в текущий момент. Однако, здесь нужно учитывать один нюанс: риелторы и застройщики нередко искусственно завышают стоимость квадратных метров.

Район и транспортная доступность

Выбирая квартиру как инвестицию, необходимо думать не только о цене, но о потенциальных покупателях или арендаторах. В мегаполисах этот фактор особенно важен, ведь людям нужно добираться до работы, отвозить детей в сад или школу, обращаться за помощью в поликлинику. Даже если вы намерены приобрести квартиру на стадии котлована, нужно поинтересоваться тем, насколько развита в данном районе инфраструктура и какова транспортная доступность.

Так, например, квартиры в домах, расположенных близко к метро, будут дороже нежели те, до которых нужно добираться на автобусе. Здесь важно все: от расстояния до ближайшей остановки и центра города до расписания движения транспорта. Иногда район возведения нового комплекса не слишком привлекателен и находится далеко от центра, но в перспективе в этом районе строительство новой магистрали или ветки метро. Такой нюанс можно считать плюсом. А вот нахождение дома в районе промзоны или вблизи от нее будет минусом. Немного кто захочет покупать или снимать жилье в месте, где практически отсутствует зеленая зона, а воздух насыщен отходами производства.

Тип квартиры и класс жилья

В настоящее время принято выделять несколько классов жилья, что важно при инвестирвании:

• стандарт, ранее известный под названием «эконом»;
• комфорт – то же, что и предыдущий вариант, но в лучшем исполнении;
• бизнес – элитное жилье по доступным ценам;
• элит – наиболее комфортабельное и дорогостоящее жилье.

Соответственно в зависимости от класса будет разниться и стоимость приобретаемого объекта, а значит и размер инвестиций. Тип будущей квартиры определяет количество жилых помещений. Наиболее востребованными остаются 1 и 2-комнатные квартиры, которые подойдут для людей, не имеющих своей семьи и небольших семей, например, состоящих из родителей и ребенка. Многокомнатные квартиры по большей части рассчитаны на семейные пары, у которых двое и более детей. К слову сказать, сдавать жилье в аренду безопаснее именно семейным парам. В то же время у одиночек больше свободных средств.

Если говорить об окупаемости инвестиций в квартиры, таковая будет зависеть и от типа недвижимости и способа инвестирования (перепродажа или аренда). Так, объект среднего класса при сдаче в аренду может окупиться за 10-15 лет. Если аналогичный объект перепродать, вернуть деньги и приумножить первоначальную сумму можно быстрее, примерно за 3-5 лет.

Расположение квартиры

В данном случае предполагается этажность и местоположение квартиры. Высотки сейчас менее востребованы, чем малоэтажные дома, поэтому при выборе объекта инвестирования стоит обратить внимание на жилые комплексы, состоящие из 4-5-этажных домов. Такие комплексы создают комфортную и безопасную среду для проживания с невысокой нагрузкой на инфраструктуру.

Теперь о местоположении. Традиционно покупатели предпочитают средние этажи и неугловые квартиры. Помните! Первый этаж – это мало света, особенно если под окнами пышные зеленые насаждения. Верхние этажи – это проблема при отсутствии лифта, особенно если в семье есть маленькие дети.

Планировка

Преимущество современной планировки заключается в рациональном использовании пространства. Иногда однокомнатная квартира в новом доме выигрывает в сравнении с двухкомнатной квартирой старого образца.

От планировки напрямую зависит уровень комфорта. При выборе квартиры как инвестиции, предпочтение лучше отдавать европейскому формату, предполагающему объединение пространства кухни и гостиной. А вот квартиры, в которых много неиспользуемого пространства, лучше не рассматривать, например, квартиры с длинными узкими коридорами.

Привлекательны для покупателей и квартиры с террасами в малоэтажных домах. Жилые помещения с мансардами напротив лучше не приобретать, так как скошенный потолок далеко не каждому покупателю или арендатору придется по вкусу.

Ликвидность недвижимости

Понятие ликвидности жилой недвижимости предполагает возможность быстрой окупаемости и высокой доходности, что связано в первую очередь со спросом на те или иные типы жилых помещений. Как было упомянуто выше в России больше востребованы 1 и 2-комнатные квартиры. Они привлекательны как для покупателей, так и арендаторов, для которых стоимость аренды превалирует над площадью.

Но не только тип жилья определяет его ликвидность. Многое зависит от региона покупки и назначения. Так, например, если инвестор делает ставку на квартиру-студию, важно чтобы помещение было просторное, имело больше окон или одно, но панорамное и площадь не менее 18 кв. метров.

Если выбор пал на однокомнатную квартиру, лучше если это будет формат «однушка-распашонка», в которой окна кухни выходят на улицу, а окна спальни во двор. Среди двухкомнатных квартир большей ликвидностью обладают квартиры с просторной объединенной кухней-гостиной, небольшими спальнями и двумя санузлами.

Обратите внимание! В некрупных городах критерии отличаются от столичных. И в выигрыше будет совсем другое жилье. А кроме того, спрос на недвижимость в разных регионах может отличаться.

Возможные риски инвестирования в квартиры

Таковые присутствуют в любой сфере инвестирования. Поэтому, прежде чем вкладывать средства именно в недвижимость, важно проанализировать целесообразность такого способа инвестирования в вашем регионе, изучить динамику спроса и цен, оценить перспективы развития инфраструктуры и транспорта в районе строительства.

В конечном итоге каждый решает сам: выбрать проверенного временем застройщика или рискнуть и приобрести жилье у новичка. Покупка квартир у последних зачастую приносит больший доход, но сопряжена с высокими рисками. Иногда застройщики с нулевой репутацией намеренно занижают цены, стараясь укрепиться на рынке и потеснить конкурентов. Приобрести квартиру у такого застройщика можно, но действовать нужно продуманно.

Опубликовано: 6 апреля, 2022