Как сдавать ипотечную квартиру выгодно

Ипотека – не только возможность обзавестись собственным жильем или инвестировать в недвижимость, но и финансовые обязательства заемщиков. Одни берут недвижимость в ипотеку для себя, но со временем обстоятельства складываются так, что жилплощадь пустует, другие сразу планируют получать доход с ипотечной квартиры. Поэтому вопрос, как выгодно сдавать ипотечную квартиру может стать актуален в любое время.

Нужно ли согласие банка при непогашенной ипотеке

Залогодатель, в качестве которого может выступать как заемщик, так и стороннее лицо, вправе произвести отчуждение имущества посредством реализации, дарения, обмена, внесения вклада или паевого взноса при условии того, что залогодержатель, он же кредитор, будет не против. Залогодатель также вправе завещать принадлежащее ему имущество, являющееся предметом залога. Никаких ограничений в части возможности передачи имущества во временное пользование третьих лиц не устанавливает. Более того, за залогодателем сохраняется право владеть и пользоваться имуществом.

С позиции банков право сдачи в аренду ипотечного жилья при наличии неисполненных обязательств не противоречит действующему законодательству, но ставит под угрозу возможность погашения долга за счет имущества в случае его повреждения или полной утраты. В этой связи кредитные организации настаивают на предварительном согласовании возможности сдачи в аренду ипотечной недвижимости. Таким образом, прежде чем сдать квартиру в аренду следует заручиться согласием кредитора. К слову сказать, некоторые из них прописывают это как обязанность в тексте договора.

Как выгодно сдать квартиру и из чего формируется доход

Чистый доход заемщика, складывающийся из суммы арендных платежей. Их следует рассчитывать с учетом затрат, которых, в данном случае немало.

На возможность выгодно сдать квартиру и как следствие потенциальную доходность влияет множество факторов, в том числе ликвидность квартиры (тип и местоположение), а также спрос и расценки на жилье. В идеале если собственнику удастся заработать на арендной плате сумму, превышающую совокупный объем расходов, можно расценивать это как выгодное вложение средств.

По мнению экспертов в области недвижимости, если арендодатель приобрел квартиру эконом-класса, объект окупится не ранее, чем через 18 лет, а доходность будет варьироваться в диапазоне 4-7% годовых. Но это если квартира приобреталась самостоятельно. С ипотечной сложнее, так как собственник не только возвращает полученный кредит, но и платит банку проценты.

Соответственно, чем раньше заемщик начнет получать доход, тем быстрее окупятся затраты. А это возможно, если объект готовый. Если в качестве  инвестиций выбирается новостройка, то в большинстве случаев придется заниматься подготовкой жилья, в частности, отделкой, а иногда ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию.

 Дополнительные расходы, которые нужно учитывать

Помимо того, что ежемесячно нужно вносить ипотечный платеж, а перед этим передать банку сумму первоначального взноса, важно учитывать следующие строки расходов:

• оплата страховки в течение всего периода кредитования или с момента ввода объекта в эксплуатацию;
• уплата налогов, если договор аренды зарегистрирован;
• оплата коммунальных платежей, величина которых может быть включена в арендную плату или взиматься отдельно;
• оплата услуг посредника, например, агентства, через которое сдается квартира;
• непредвиденные расходы, связанные с устранением последствий порчи имущества, например, в случае затопления или умышленных действий арендаторов. Очень важный нюанс, ведь залогодатель несет ответственность за сохранность переданного в залог имущества, а залогодержатель вправе проверить его сохранность.

В этот же перечень можно включить расходы по ремонту, если квартира со вторичного рынка или если застройщик сдал объект с черновой отделкой. Разумеется, часть этих расходов носят единовременный характер, но их объем может оказаться весьма внушительным.

Посуточная аренда как способ увеличения прибыли

Сдача квартиры в наем на длительный срок проверенному арендатору – хороший способ получить дополнительный доход, который в лучшем случае будет покрывать основные расходы заемщика. Именно поэтому многие выбирают более рискованный вариант – посуточную аренду квартиры. Посуточная плата всегда выше, и тому есть разумное объяснение: договор с арендаторами, как правило, никто не заключает, да и копии паспортов мало кто спрашивает, а случиться может все что угодно.

Кроме высоких рисков большую стоимость посуточной аренды обуславливают расходы на регулярную уборку помещения и расходы, компенсирующие простой. Такие квартиры обычно более комфортабельны, имеют мебель и бытовую технику, что также увеличивает арендные расценки.

Реально ли погасить ипотеку за счет аренды

Это вполне возможно, но о сверхдоходе, на момент финансовых обязательств перед банком, скорее всего, придется забыть. Вряд ли при всех обязательных расходах, включая сумму первоначального взноса, заемщик окупит стоимость ипотечной квартиры с лихвой. Тем не менее, при постоянной загруженности жилья и стабильном доходе от аренды, можно без проблем погасить долг. Особенно актуален такой способ погашения ипотеки при выгодных условиях кредитования, когда ставка невысокая, а период кредитования непродолжительный. В таких случаях переплата и конечная стоимость объекта ниже.

В то же время существуют непреодолимые препятствия, при наличии которых все усилия арендодателя сводятся к нулю:

1. Квартира приобретена с использованием господдержки. В этом случае банк может не дать согласие на аренду.
2. Ежемесячный платеж слишком большой, а арендные расценки низкие. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется и не исключено, что со временем аренда перестанет окупать стоимость ипотеки.
3. Материальное положение заемщика кардинально изменилось, в связи с чем часть дохода от аренды он использует в личных целях, а не для погашения долга.
4. Квартира как инвестиция неликвидна. Этот фактор нужно учитывать на этапе покупки. Ни для кого не секрет, что жилье в удобном районе с хорошей транспортной доступностью можно сдать дороже, нежели на окраине в районе с плохо развитой инфраструктурой.
5. Потенциальный арендодатель приобрел квартиру в стадии котлована. В такой ситуации до момента введения объекта в эксплуатацию ипотеку придется платить за счет средств основного источника дохода. Но есть и плюс: не получится отбить вложения за счет аренды, можно продать квартиру и заработать на разнице в стоимости.

Сдавать ипотечную квартиру можно, но во избежании неприятных ситуаций с банком, лучше заручиться его согласием. Чтобы получать доходность с уже имеющейся ипотечной квартиры и исполнять за счет нее финансовые обязательства, стоит продумать стратегию ее использования. Если же оформление ипотеки только в планах, инвестор должен взвесить все риски и оценить ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, нельзя надеяться только на доход с будущей покупки, должна иметься финансовая подушка, за счет которой заемщик не станет должником.

Опубликовано: 23 апреля, 2022