Бизнес на субаренде квартир: с чего начать, плюсы и минусы, вложения и прибыль
Субаренда квартир как бизнес – актуальный вариант для тех, кто не планирует или не может выделить для вложений крупную сумму средств. Найдя подходящий объект и подготовив грамотно документы, можно начать получать прибыль вообще без вложений.
Что такое субаренда
Как и аренда, субаренда предполагает возмездную передачу во временное пользование жилого помещения. В качестве такового может выступать не только квартира в многоэтажке, но и комната в коммунальной квартире, частный дом или коттедж и даже пригодная для постоянного проживания дача.
Разница между понятиями «аренда» и «субаренда» заключается лишь в том, что в первом случае арендодателем является собственник жилого помещения, а во втором его арендатор. Суть же бизнеса на субаренде квартир состоит в передаче в пользование арендованного у собственника помещения третьему лицу. При этом первоначальный арендодатель, он же собственник, не вправе претендовать на доход, получаемый его арендатором, а тот в свою очередь обязан испросить разрешение на передачу имущества в субаренду.
Важно! Передача жилья в аренду без уведомления собственника может обернуться нешуточными проблемами для всех сторон.
Преимущества и недостатки бизнеса на субаренде квартир
Плюсы такого вида деятельности состоят в следующем:
- Возможность получить доход при небольшом стартовом капитале, а в определенных случаях и без него. Идеальный вариант для тех, у кого нет средств для крупного инвестирования в недвижимость.
- Субаренда квартир как бизнес не требует специальных знаний и навыков, а значит подойдет любому инвестору.
- Хорошие перспективы в части расширения бизнеса и приумножения капитала. Если сдавать в субаренду не одно, а одновременно несколько жилых помещений, можно в разы увеличить доход.
- Возможность совмещать бизнес с основной деятельностью.
Минусы тоже есть и вот в чем они состоят:
- вероятность порчи имущества собственника жилья;
- проблемы с ФНС, если бизнес не легализован;
- досрочное расторжение договора аренды, если собственник узнает о сдаче жилья в наем без его разрешения;
Сразу оговоримся, что все эти проблемы вполне решаемы, а о правильном ведении бизнеса поговорим ниже.
Сколько потребуется капитала и где его взять
Величина стартового капитала будет варьироваться в зависимости от региона. Соответственно в мегаполисах аренда всегда выше, но для начала достаточно и 50 тысяч рублей.
Деньги на аренду можно накопить, а можно получить единовременно, если:
- оформить микрозаем, потребительский кредит или кредитную карту;
- занять нужную сумму у родственников или друзей;
- продать неиспользуемое имущество, например, старый автомобиль.
Помимо суммы, необходимой для погашения арендной платы, нужно учитывать еще одну строку расходов – затраты на рекламу. Разумеется, арендаторов можно найти и среди знакомых, что значительно снизит риск порчи чужого имущества, но, если вы намерены сдавать жилье сторонним лицам или посуточно, придется оплатить подачу рекламных объявлений. Таким образом, к стартовым 50 тысячам добавится еще несколько тысяч рублей.
Обратите внимание! Если сумма арендной платы не включает стоимость коммунальных платежей, средств потребуется больше.
Как выбирать жилье для сдачи
Казалось бы, нет ничего проще, как найти подходящее жилье, однако, здесь есть свои нюансы. И вот на что важно обратить внимание при выборе квартиры для субаренды:
- жилье должен сдавать собственник, а не посредник, например, риелтор, родственник собственника или другой арендатор. В противном случае существует риск увеличения затрат или возникновения проблем с реальным владельцем;
- район, где находится квартира, должен иметь развитую инфраструктуру;
- разумнее арендовать квартиру в новом доме, а не старое жилье;
- выгоднее будет найти квартиру с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, полностью готовую для комфортного проживания;
- желательно, чтобы собственник был занятым человеком и не проживал по соседству. Иначе велика вероятность того, что владелец будет регулярно беспокоить субарендаторов;
- важно сразу оговорить с собственником возможность сдачи квартиры в субаренду.
Оформление бизнеса
Если это бизнес, а не теневая деятельность, процедуре легализации следует уделить особое внимание. И в первую очередь нужно подумать над тем, как отчитываться о своих доходах. Для арендодателей, в том числе являющихся арендаторами, подходят следующие системы налогообложения:
- патентная (требуется статус ИП);
- уплата НДФЛ (для физических лиц);
- УСН – упрощенная система (для ИП);
- НПД (для самозанятых граждан).
Второй и, пожалуй, один из самых важных моментов – это договор. Документ может быть типовым договором аренды квартиры, но при этом должен содержать одно важное условие, предусматривающее передачу квартиры в субаренду. При отсутствии такового собственник вправе расторгнуть договор досрочно за несоблюдение или нарушение его условий.
Кроме того, чтобы избежать проблем с налоговой инспекций, договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, необходимо зарегистрировать в Росреестре. В договоре субаренды важно включить отсылку на первоначальный договор, заключенный с собственником.
Обратите внимание! При передаче квартиры в субаренду требуйте копии паспортов заселяющихся лиц и залог.
Организация бизнес-процесса
Заработок на субаренде квартир на начальном этапе требует максимальной вовлеченности. О пассивном доходе в самом начале речи не идет. Новоиспеченного бизнесмена кроме поиска начального капитала и подходящего объекта недвижимости, ожидает решение и следующих вопросов:
- давать рекламу и подыскивать надежных клиентов, избегая сотрудничества с шумными молодыми людьми и нелегальными мигрантами;
- готовить жилье к въезду новых жильцов;
- лично проверять состояние квартиры при выезде арендаторов и забирать ключи;
- периодически перечислять налоги и арендную плату собственнику.
Со временем организационные вопросы можно делегировать, особенно, если объектов будет несколько. Создав тем самым пассивный доход от субаренды квартир.
Потенциальная доходность
Многое зависит от организации процесса, спроса и стоимости аренды в конкретном регионе. Тем не менее, при полной загруженности жилья, первоначальный капитал можно увеличить в несколько раз.
Субарендатор вправе сдать квартиру за плату, превышающую арендную плату, установленную собственником жилья. Квартиру можно сдавать посуточно и в этом случае размер платы будет обоснованно выше ввиду наличия определенных рисков. О реально высоком доходе уместно говорить, когда в аренду сдается несколько объектов за достаточно высокую плату.
При расчете потенциальной рентабельности бизнеса следует учитывать затраты, в том числе:
- стоимость коммуналки;
- дни простоев;
- налоги;
- стоимость уборки и ремонта.
Возможные риски
Всегда присутствует риск того, что расходы превысят доходы и бизнес окажется убыточным. Этому способствует множество причин, в частности, вероятность недобросовестного арендатора, который причинит вред имуществу собственника, или резкая смена обстановки на рынке аренды недвижимости, которая приведет к снижению спроса или падению цен.
При этом важно понимать, что нелегальные арендаторы рискуют больше и могут оказаться в гораздо более невыгодном положении, чем легальные. Именно поэтому, прежде чем принять решение о выборе такого способа заработка, необходимо взвесить все за и против, а также заручиться всеми доступными гарантиями.
Опубликовано: 22 февраля, 2022
